Заочное обучение - shikardos.ru o_O
Главная
Поиск по ключевым словам:
Похожие работы
Заочное обучение - страница №1/3



Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный

инженерно-экономический университет»



Кафедра экономики и менеджмента недвижимости

ЗАОЧНОЕ ОБУЧЕНИЕ

УТВЕРЖДАЮ


Проректор

по учебно-методической работе

и качеству образования

д.э.н., профессор

_______________ В.И. Малюк
«26» февраля 2009 г.
Рег. № М 567
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания к изучению дисциплины

и выполнению контрольной работы

для студентов заочной формы обучения

Специальности: 080502 – Экономика и управление на предприятии (по отраслям)


Санкт-Петербург

2009

Допущено

редакционно-издательским советом СПбГИЭУ

в качестве методического издания

Составители:

д-р экон. наук, проф. С.Н. Максимов

д-р экон. наук, проф. Н.В. Васильева

д-р экон. наук, проф. И.В. Смирнова

канд. экон. наук, доц. И.А. Бачуринская


Рецензент

д-р экон. наук, проф. В.С. Чекалин


Подготовлено на кафедре

экономики и менеджмента недвижимости

Одобрено научно-методическим советом университета

Отпечатано в авторской редакции с оригинал-макета,

представленного составителями

 СПбГИЭУ, 2009


СОДЕРЖАНИЕ


  1. Общие положения 4

  2. Методические указания к изучению дисциплины 6

  3. Методические указания к выполнению контрольной работы 7

  4. Контрольные задания 22

  5. Требования к оформлению контрольной работы 28

  6. Список литературы 32

Приложение 1. Содержание дисциплины (Извлечение из

рабочей программы дисциплины специальностей 080502(1-8, н)) 34

Приложение 2. Содержание дисциплины (Извлечение из

рабочей программы дисциплины специальности 080502(9)) 39

Приложение 3. Содержание дисциплины (Извлечение из

рабочей программы дисциплины специальности 080502(0)) 46

Приложение 4. Перечень контрольных вопросов

для проверки знаний по дисциплине 53

Приложение 5. Таблица для выбора варианта

контрольных заданий 55

Приложение 6. Адреса сайтов с информацией

по недвижимости 56

Приложение 7. Исходные данные для решения

контрольных заданий 57

Приложение 8. Пример оформления титульного листа

контрольной работы 64



1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Изучение дисциплины «Экономика недвижимости» опирается на знания, полученные студентами в процессе изучения экономической теории, правоведения, математики, статистики, информационных технологий в экономике, бухгалтерского учета, маркетинга, экономики предприятия и связано с такими курсами как «Финансы и кредит», «Экономическая оценка инвестиций», «Менеджмент», «Организация производства на предприятиях отрасли».



Целью изучения дисциплины является освоение студентами основных методов экономического анализа недвижимого имущества, функционирования рынка недвижимости, принятия экономических решений в сфере недвижимости.

Задачи дисциплины заключаются в приобретении студентами знаний:

- понятийного аппарата, отражающего экономические аспекты функционирования сферы недвижимости;

- экономической природы недвижимости и ее особенностей как экономического актива;

- сущности, специфики и структуры рынка недвижимости, закономерностей его функционирования;

- системы государственного регулирования рынка недвижимости;

- особенностей ценообразования на рынке недвижимости;

- операций с недвижимым имуществом как вида экономической деятельности;

- природы и форм доходов и расходов, связанных с владением и пользованием объектами недвижимости;

- методов инвестиционного анализа и финансирования недвижимости;

- основных подходов к оценке недвижимости.

В результате изучения дисциплины студент должен:

знать:


  • экономическое и юридическое содержание понятий «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая собственность»;

  • особенности функционирования рынка недвижимости и факторы, которые определяют его динамику;

  • факторы, определяющие ценность недвижимости как экономического актива;

  • источники и механизмы финансирования недвижимости;

  • основные подходы к оценке недвижимости;

  • основные направления и методы государственного регулирования рынка недвижимости;

уметь:

  • анализировать состояние и динамику рынка недвижимости;

  • использовать результаты анализа рынка и объекта недвижимости для принятия управленческих решений;

  • определять варианты наилучшего использования земельных участков и иных объектов недвижимости;

  • формулировать цели и задачи владения недвижимостью.

Формой контроля знаний по дисциплине является:

  1. зачет - для специальностей 080502(0) - Экономика и управление на предприятии здравоохранения; 080502(1) - Экономика и управление на предприятии машиностроения; 080502(2) - Экономика и управление на предприятии городского хозяйства; 080502(3) - Экономика и управление на предприятии образования; 080502(4) - Экономика и управление на предприятии природопользования; 080502(5) - Экономика и управление на предприятии химической промышленности; 080502(7) - Экономика и управление на предприятии транспорта; 080502(8) - Экономика и управление на предприятии туризма и гостиничного хозяйства; 080502(н) - Экономика и управление на предприятии нефтяной и газовой промышленности;

  2. экзамен - для специальностей 080502(6) - Экономика и управление на предприятии строительства; 080502(9) - Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом).

В соответствии с предусмотренной формой контроля для специальностей: 080502(0) - Экономика и управление на предприятии здравоохранения; 080502(1) - Экономика и управление на предприятии машиностроения; 080502(2) - Экономика и управление на предприятии городского хозяйства; 080502(3) - Экономика и управление на предприятии образования; 080502(4) - Экономика и управление на предприятии природопользования; 080502(5) - Экономика и управление на предприятии химической промышленности; 080502(7) - Экономика и управление на предприятии транспорта; 080502(8) - Экономика и управление на предприятии туризма и гостиничного хозяйства; 080502(н) - Экономика и управление на предприятии нефтяной и газовой промышленности, - необходимо выполнить контрольные задания № 1, 2, 3, 4, 5.

Для специальности 080502(6) - Экономика и управление на предприятии строительства необходимо выполнить контрольные задания № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.

Для специальности 080502(9) - Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом) необходимо выполнить контрольные задания № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9.

Выполненная контрольная работа должна быть представлена на кафедру экономики и менеджмента недвижимости не позднее 1 мая текущего учебного года.


2. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ИЗУЧЕНИЮ

ДИСЦИПЛИНЫ

Изучение дисциплины следует начать с освоения основных понятий, прежде всего, понятия недвижимость, недвижимое имущество. Юридическое определение недвижимости приведено в ст.130 Гражданского кодекса РФ. Недвижимость обладает специфическими свойствами, которые необходимо знать для того, чтобы эффективно управлять ею. Особое внимание следует обратить на вопросы финансирования и оценки недвижимости, изучить существующие подходы, методы и технологии. Не менее важно знать проблемы развития рынка недвижимости в России и пути их решения, методы государственного регулирования сферы недвижимости.

В целом при самостоятельном изучении дисциплины нужно следовать принципам и логике ее построения, которые отражены в рабочих программах по дисциплине. В Приложении 1, 2, 3 представлены необходимые извлечения из этих программ. Изучив литературу, нужно ознакомиться с перечнем контрольных вопросов для проверки знаний по дисциплине, представленным в Приложении 4.
3. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ВЫПОЛНЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
3.1. Цель контрольной работы состоит в приобретении студентами умений и навыков по исследованию процессов развития рынка недвижимости, финансовому анализу и оценке недвижимого имущества, расчету доходов и расходов, связанных с использованием объектов недвижимости при осуществлении различных видов экономической деятельности.

Контрольная работа включает теоретические вопросы по темам дисциплины и задачи. Технология выполнения контрольной работы включает следующие действия:

- подбор литературы по дисциплине в соответствии с приведенным списком;

- изучение разделов и тем дисциплины в логической последовательности, указанной в рабочих программах (Приложение 1, 2, 3);

- подготовка письменных ответов на теоретические вопросы контрольной работы;

- решение задач.


3.2. Каждый студент выполняет собственный вариант заданий, который определяется по двум последним цифрам номера зачетной книжки. Таблица для выбора варианта контрольных заданий представлена в Приложении 5. Контрольная работа оценивается по 4-балльной шкале: «неудовлетворительно», «удовлетворительно», «хорошо», «отлично».

Выполнение контрольной работы является важным этапом подготовки к экзамену или зачету, так как контрольные задания позволяют глубже освоить основные темы дисциплины. В случае невыполнения контрольной работы студент не допускается к экзамену или зачету.



3.3. При выполнении задания № 1 необходимо руководствоваться принципом необходимости и достаточности: не следует чрезмерно увлекаться деталями, однако суть вопроса нужно изложить полно. Текст целесообразно дополнять статистическими данными и рисунками (графики, диаграммы, схемы и т.п.), характеризующими описываемое явление. При использовании статистических данных необходимо указать их источник. В Приложении 6 приводятся адреса сайтов, на которых можно найти информацию по недвижимости. Кроме того, можно воспользоваться поисковыми системами в сети Internet. Общий объем ответа на задание № 1 должен составлять не менее 2-х и не более 5-ти страниц машинописного текста.
3.4. При расчете стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода исходят из принципа замещения, согласно которому стоимость оцениваемого объекта не может превосходить стоимость приобретения участка земли и возведения на данном участке аналогичного оцениваемому здания. Для расчета стоимости здания используется стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость - ) или стоимость замещения. Восстановительная стоимость включает прямые затраты на строительство здания, косвенные затраты и прибыль предпринимателя. Прямые затраты определяются по сборникам УПВС1, в которых они приведены для 1 м3 расчетного объема зданий-аналогов. Определенные по УПВС прямые затраты приводятся к текущему моменту с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы. Если оцениваемое здание имеет отличия от здания-аналога, то применяется поправочный коэффициент, учитывающий эти отличия (прямые затраты умножаются на этот коэффициент). В процессе эксплуатации здание подвергается износу, который снижает его стоимость. Поэтому для учета существующего состояния оцениваемого здания его восстановительная стоимость уменьшается на величину накопленного износа (). Стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости здания () и стоимости участка земли ():

(1)

где:


VR – восстановительная стоимость

D – накопленный износ

VL – стоимость участка земли

VB – стоимость здания


Пример 1

Определить стоимость объекта недвижимости на основе следующих данных: расчетный объем здания - 1500 м3; прямые затраты на строительство здания (на дату оценки) - 800 руб. в расчете на 1 м3; косвенные затраты - 8% от прямых затрат; прибыль предпринимателя – 17% от прямых затрат; накопленный износ – 28%; стоимость прав аренды земельного участка – 650 000 руб.



Решение:


3.5 Применение сравнительного подхода в оценке недвижимости основано на отборе рыночной информации о ценах продаж сопоставимых объектов и внесении в эти цены поправок, обусловленных отличиями сопоставимых объектов от оцениваемого (поскольку невозможно найти два абсолютно идентичных объекта).
Пример 2

Определить рыночную стоимость коттеджа с сауной и подземным гаражом. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году по цене 2900 тыс.руб., имеет сауну и бассейн;

2. Объект продан год назад за 2600 тыс.руб., имеет подземный гараж;

3. Объект продан в этом году за 3000 тыс.руб., имеет бассейн и подземный гараж.

Установлено, что сауна стоит 50 тыс.руб.; бассейн 60 тыс.руб., гараж – 90 тыс.руб. Прирост стоимости составляет 10% в год.



Решение приведено в таблице 1.

Таблица 1

Расчет стоимости объекта

Характеристика

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Цена, тыс.руб

?

2900

2600

3000

Цена, откорректированная на время




2900

2600*1,1=

=2860


3000

Сауна

есть

-

+50

+50

Бассейн

нет

-60

-

-60

Подземный гараж

есть

+90

-

-

Итого корректировок




+30

+50

-10

Откорректированная цена




2930

2910

2990

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок или так называемого интуитивного взвешивания. При этом во внимание принимаются следующие обстоятельства:

- количество поправок (чем больше поправок, тем меньше вес объекта);


  • величина поправок (чем больше абсолютное значение поправки, тем меньше вес объекта);

  • значимость поправок – определяется назначением объекта и индивидуальными предпочтениями пользователя. Например, поправка на отсутствие одного наиболее значимого элемента может снизить весовой коэффициент объекта существеннее, чем несколько незначительных поправок. В частности, к наиболее значимым относится поправка на время более одного года.

Весовые коэффициенты при применении экспертного метода могут устанавливаться:

  • в процентах или долях единицы (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем ближе его весовой коэффициент к 100% или единице);

  • в баллах (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем выше его балл).

Предположим, что в данном примере все характеристики объекта имеют равное значение для пользователя. Количество поправок одинаково во всех объектах-аналогах, но объект № 2 имеет существенную поправку на время. Следовательно, именно объекту
№ 2 присваивается наименьший весовой коэффициент (балл по трехбалльной системе) – 1. Из двух оставшихся объектов-аналогов третий имеет наименьшую сумму корректировок, следовательно, этому объекту присваиваем максимальный весовой коэффициент (балл) - 3, а объекту № 1 – 2. Тогда средневзвешенная цена (Vср) определяется по формуле:

(2)

где:


– откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов;

– весовые коэффициенты (баллы) объектов- аналогов.

Отсюда стоимость объекта:





3.6. Классическая последовательность определения чистого операционного дохода (NOI) от коммерческого использования объекта недвижимости основана на отражении реального движения денежных средств. NOI рассчитывается исходя из следующих уровней дохода:

1) Потенциальный валовой доход (PGI):



Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива)2.

Минус: потери от неплатежей3.

Плюс: дополнительные доходы4.

2) Действительный валовой (эффективный) доход (EGI)

3) Минус операционные расходы (COE):

Текущие операционные расходы связаны с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости и разделяются на постоянные расходы (величина которых не зависит от уровня загрузки объекта) и переменные расходы (изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта).

Резерв на замещение – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для «стабилизации» крупных единовременных затрат, не носящих капитального характера, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном, с текущим ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).

4) Чистый операционный доход (NOI).

5) Минус расходы по обслуживанию долга.

6) Наличность до налогообложения.


Пример 3

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных: общая площадь объекта 650 м2; площадь, занятая собственником 70 м2; арендная площадь 500 м2, из которой 250 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке 200 у.е. за м2; рыночная арендная ставка 225 у.е. за м2; платежи по договору страхования 1750 у.е.; расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода; коммунальные платежи 6700 у.е.; расходы на уборку помещений 3200 у.е.; затраты на техническое обслуживание 2300 у.е.; стоимость очередной замены оконных проемов составляет 12000 у.е., замена необходима через 5 лет; депозитная ставка надежного банка 12%; норма потерь от недозагрузки 15%; норма потерь от неплатежей 5%; налоговые платежи 36005 у.е. В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 175000 у.е. под 12% годовых на 15 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 42000. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.



Решение

1) Оценка потенциального валового дохода (PGI)

Поскольку рыночная арендная ставка выше контрактной, определим выгоды () от расторжения договора (как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды):

Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (42000 у.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке потенциального валового дохода (PGI):



(контрактный)=200250=50000 у.е.

(рыночный)= 225 (500-250) =56250 у.е.

2) Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей

Базой для оценки потерь от недозагрузки () является . Отсюда:

Базой для оценки потерь от неплатежей () является (), следовательно



3) Оценка действительного валового дохода (EGI):



4) Оценка операционных расходов (COE).

В соответствии с условиями задачи, расходы по всем статьям, за исключением расходов на управление и на замену оконных проемов, даны в явном виде. Выполним оценку расходов на управление и замену оконных проемов:

Расходы на управление: EGI5%=92921,880,05=4646,094 у.е.,

Расходы на ремонт: 12000SFF(12%;5 лет) = 1888,917 у.е.

Всего СОЕ = 4646,094+ 1888,917+ 6700+3200+2300+1750 +3600=24085,01 у.е.

5) Оценка чистого операционного дохода на связанные инвестиции (собственные и заемные).

= EGI – COE = 68836,86 у.е.

6) Оценка чистого операционного дохода собственника:

Здесь чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга, которые определяются суммой Vm, сроком кредита nm и ставкой ссудного процента Ym кредитного договора и рассчитываются по формуле:

= Vm  [Ym + SFF(nm,Ym)] = 175000  [0,1 2+ SFF(15 лет;12%) = 25694,24 (у.е.).

Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника (владельца объекта недвижимости) будет равно:



= 68836,86 - 25694,24 = 43142,62 у.е.,

или округленно, 43143 у.е.
3.7. Доходный подход применяется для оценки объектов, которые используются в коммерческих целях. При этом для объектов со стабильным доходом применяется метод прямой капитализации дохода, согласно которому стоимость объекта () определяется по формуле:

(3)

где:


NOI – чистый операционный доход

R – коэффициент капитализации


Коэффициент капитализации (R) может определяться различными способами, один из которых основан на анализе рыночных данных по аналогичным оцениваемому объектам, когда известны цена продажи и чистый операционный доход по этим объектам. В этом случае коэффициент капитализации определяется на основе формулы (3) путем деления чистого операционного дохода на цену продажи объекта-аналога.
3.8. Выбор оптимального варианта развития объекта осуществляется на основе «наилучшего и наиболее эффективного использования» (ННЭИ), под которым подразумевается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной» (Международные Стандарты Оценки МСО 1-4).
Пример 4

Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли, выделенного под жилищное строительство. Были отобраны два варианта использования этого участка: строительство элитного жилого дома (вариант А) и строительство жилого дома среднего класса (вариант Б). По вариантам собрана следующая информация:



Вариант А: чистый операционный доход в результате продажи квартир - $120000; затраты на строительство жилого здания -$475000; коэффициент капитализации для здания – 18%; коэффициент капитализации для земли – 12%.

Вариант Б: чистый операционный доход в результате продажи квартир - $95000; затраты на строительство - $380000; коэффициент капитализации для здания – 15%; коэффициент капитализации для земли – 12%.

Решение

Стоимость земельного участка в данном случае определяется методом остатка по формуле:


(4)
Где:

- стоимость земли;

- чистый операционный доход от объекта недвижимости;

- стоимость улучшений (здания);

- коэффициент капитализации для здания;

- коэффициент капитализации для земли.
Расчеты представлены в таблице 2.

Таблица 2

Анализ ННЭИ участка земли

п/п


Показатели

Варианты использования земельного участка

А

Б

1

Чистый операционный доход, $

120000

95000

2

Стоимость строительства, $

475000

380000

3

Коэффициент капитализации для зданий, %

18

15

4

Доход, приходящийся на здания (2х3), $

85500

57000

5

Доход, приходящийся на землю (1-4)

34500

38000

6

Коэффициент капитализации для земли, %

12

12

7

Остаточная стоимость земли (5х6), $

287500

316667

Вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования является вариант, при котором остаточная стоимость земли максимальна. Следовательно, ННЭИ для данного земельного участка - вариант Б.
3.9. В оценке недвижимости используется метод валовой ренты, который основан на расчете валового рентного мультипликатора (GRM):

(5)
Где:

P – цена продажи сопоставимого объекта;

A – валовая плата.
Пример 5

Коттедж, расположенный в тихой и зеленой зоне, сдается в аренду за 1200 долл. в месяц. Точно такие же коттеджи, расположенные в том же поселке, но в менее удобных для проживания местах, сдаются за 1100 и 950 долл. в месяц, а цены их продажи составляют 140000 и 120000 долл. соответственно. Требуется определить:

а) рыночную стоимость коттеджа, расположенного в тихой и зеленой зоне;

б) величину прироста стоимости из-за удобного местоположения коттеджа.



Решение

1) рассчитывается валовой рентный мультипликатор на основе данных по сопоставимым коттеджам:





2) определяется среднее значение валового рентного мультипликатора:



3) определяется рыночная стоимость расположенного в зеленой зоне коттеджа:



3) рассчитывается величина прироста стоимости из-за удобного местоположения коттеджа:




3.10. Ипотечно-инвестиционные модели применяются для определения стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа определяет стоимость недвижимости как сумму собственного и заемного капитала.

Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков от регулярного дохода и от продажи (реверсии). Стоимость заемного капитала рассчитывается путем дисконтирования платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость будущих денежных потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, экономических характеристик объекта и ставок дисконтирования.

В формализованном виде алгоритм расчета стоимости с помощью традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа выглядит следующим образом:
V=PV[(NOI-OD)Y%; n лет]+ PV[(SR-OK)Y%; n лет]+ K (6)
Где:

V - стоимость объекта;

NOI - чистый операционный доход;

OD - платежи по обслуживанию долга: PMT=PV(Y%; n лет);

SR - сумма реверсии ;

OK - остаток кредита на момент продажи объекта;

K - сумма первоначального кредита.

Этот алгоритм может быть применен и для оценки стоимости недвижимости, обремененной существующей закладной. В этом случае в качестве суммы первоначального кредита выступает текущий остаток кредита. Если продажа объекта не предполагается, алгоритм используется без второго слагаемого. (Подробнее смотри п.22 в списке литературы).

При решении задач с использованием функций сложного процента рекомендуется обращаться к специальным таблицам (например, см. п.п. 11, 29 и др. в списке литературы) или пользоваться программой Microsoft Excel.
Пример 6

Определить стоимость недвижимости, для покупки которой можно получить кредит на сумму $1000000 под 10% годовых на 20 лет при ежегодных платежах. Предполагается, что после восьмилетнего периода владения объект будет продан за $1200000. Чистый операционный доход составляет 180000, а инвестор рассчитывает получить 12% нормы отдачи на собственный капитал.



Решение:

1) Платежи по обслуживанию долга:

OD = 1000000 * 0,11746 = 117460 ($)

2) Остаток кредита на момент продажи:

ОК = 117480 * 6,81369 (PV = PMT при 10%, n = 12 лет) =
= 800336 ($)

3) стоимость недвижимости:

V = [(180000 - 117460) * (PV=PMT для Y=12%, n=8 лет)] +
+ [(1200000 - 800336) * (PV=FV для Y=12%, n=8 лет)] + 1000000 =
= [(180000 - 117460) * 4,9676] + [(1200000 - 800336) * 0,4038] +
+ 1000000 = 1472057 ($)
3.11. Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах.

В анализе применяются следующие типы финансового левереджа, различающие эффективность использования инвестором заемных средств в зависимости от условий кредитования:

1) положительный (благоприятный) - ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. Инвестор в этом случае зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

2) отрицательный - если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.

3) нейтральный - собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

Положительный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала определяется условием:

если R0 > Rm, то Re > R0

Где:


R0 - общий коэффициент капитализации.

Re – коэффициент капитализации собственного капитала.

Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная).
Нейтральный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:

если R0 = Rm, то Re = R0.

Отрицательный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:

если R0 < Rm, то Re < R0.

Положительный левередж ставки дохода на собственный капитал:

если Y0 > Ym, то Ye > Y0,


Где:

Y0 – общая ставка дохода на капитал,

Ym – ставка платжей по ипотечному кредиту,

Yе – ставка дохода на собственный капитал.


Нейтральный левередж ставки дохода на собственный капитал:

если Y0 = Ym, то Ye = Y0.

Отрицательный левередж ставки дохода на собственный капитал:

если Y0 < Ym, то Ye < Y0.

Рассмотрим пример влияния финансового левереджа на ставку дохода на собственный капитал.
Пример 7

Определить тип левереджа в случае предоставления ипотечного кредита на срок 10 лет, когда ставка процента по кредиту в рассматриваемых двух вариантах составляет 5% .

Расчеты представлены в таблице 3.

Таблица 3

Определение типа левереджа



п/п

Показатели

Без
левереджа


Положительный левередж

1

Стоимость объекта недвижимости (V0), $

500 000

500 000

2

Стоимость собственного капитала (Ve), $

500 000

100 000

3

Сумма кредита (Vm), $

0

400 000

4

Чистый операционный доход (I0), $

70 000

70 000

5

Ставка процента по кредиту (i), %

-

5

6

Обслуживание долга (Im), $

(PMT=400000{5%, 10 лет})



0

51 802

7

Финансовый поток до налогообложения (Ie), $

70 000

18 198

8

Коэффициент капитализации (R0),%

14

14

9

Коэффициент капитализации собственного капитала (R),%

14

18

10

Коэффициент капитализации для заемного капитала (Rm ),

-

0,1295

Вывод: При ставке процента по кредиту в 5% левередж положителен, поскольку Re > R0 (18% > 14%).
4. КОНТРОЛЬНЫЕ ЗАДАНИЯ
Задание № 1. Теоретические основы экономического анализа недвижимости

Раскрыть содержание вопроса под номером, соответствующим номеру варианта заданий (см. Приложение 5).

1. Понятие и признаки недвижимости; примеры использования объектов недвижимости в различных сферах деятельности человека.

2. Физические, юридические и экономические особенности недвижимости.

3. Типы недвижимости и их экономические особенности.

4. Виды и содержание сделок с недвижимостью.

5. Особенности и двойственность недвижимости как экономического актива

6. Жизненный цикл недвижимости и его этапы.

7. Государственная регистрация прав на недвижимость как необходимое условие экономического оборота недвижимости.

8. Понятие, структура и инфраструктура рынка недвижимости.

9. Трансакционные издержки на рынке недвижимости, способы их исчисления и снижения.

10. Динамика цен на первичном рынке жилья (на примере любого из крупных городов России) и факторы, ее определяющие.

11. Динамика цен на вторичном рынке жилья (на примере любого из крупных городов России) и факторы, ее определяющие.

12. Основные этапы формирования рынка недвижимости в России.

13. Спрос и предложение на рынке недвижимости: особенности формирования и взаимодействия.

14. Основные факторы, определяющие динамику спроса и предложения на рынке недвижимости.

15. Методы исследования рынка недвижимости, направления использования полученных результатов на практике.

16. Динамика арендной платы за нежилые помещения (на примере любого города РФ).

17. Характеристики предприятия как имущественного комплекса.

18. Доходы и расходы, генерируемые объектом недвижимости.

19. Принципы оценки недвижимости.

20. Сравнительный подход в оценке недвижимости: алгоритм и рекомендуемые сферы применения.

21. Затратный подход в оценке недвижимости: алгоритм и рекомендуемые сферы применения.

22. Доходный подход в оценке недвижимости: алгоритм и рекомендуемые сферы применения.

23. Методы расчета коэффициента капитализации.

24. Понятие ипотеки и виды ипотечных кредитов.

25. Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним.
Задание № 2. Оценка недвижимости на основе затратного подхода

Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 м3 расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют 7% от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена в размере 850 тыс.руб.

Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет Х м3, а накопленный износ – Y%. Расчет выполнить на основе приведенных в Приложении 7 (таблица 7.1) исходных данных, принятых в соответствии с собственным вариантом задания.
Задание № 3. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода

Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году по цене тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;

2. Объект продан год назад за тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;

3. Объект продан в этом году за тыс. долл., полностью огорожен.

Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь – 1000 долл.; ограждение – 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.

Исходные данные для выполнения задания (по вариантам) приведены в Приложении 7 (таблица 7.2). Расчеты представить в табличной форме.
Задание № 4. Расчет чистого операционного дохода от объекта

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:

- общая площадь объекта Sобщ , м2;

- площадь, занятая собственником 90 м2;

- арендная площадь Sар, м2 , из них 300 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке - C у.е. за м2 (контрактная арендная плата);

- рыночная арендная ставка - Ар у.е. за м2;

- платежи по договору страхования 1950 у.е.;

- расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода;

- коммунальные платежи 7700 у.е.;

- расходы на уборку помещений 4500 у.е.;

- затраты на техническое обслуживание 3300 у.е.;

- стоимость очередной замены дверных проемов составляет Х у.е., замена необходима через 7 лет;

- депозитная ставка надежного банка 12%;

- норма потерь от недозагрузки 10%;

- норма потерь от неплатежей 3%;

- налоговые платежи - 4600 у.е.;

- доход от прачечной составляет D у.е. в год.

В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму – К у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Расчет выполняется на основе данных для своего варианта, приведенных в Приложении 7 (таблица 7.3).
Задание № 5. Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Необходимо оценить бизнес-центр на основе следующей информации:

1) данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра:

- арендная площадь бизнес-центра – S м2, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;

- рыночная арендная ставка составляет А руб. за 1 м2 в год;

- количество заключенных договоров аренды – 65;

- норма потерь от недозагрузки арендной площади - 10%;

- норма потерь от неплатежей за аренду - 5%;

- операционные расходы – 40% от действительного валового дохода;

- расстояние до центра города – 25 км;

- финансирование деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств.

2) рыночные данные по сопоставимым с оцениваемым объектам (таблица 4).

Таблица 4

Данные по сопоставимым объектам



Показатели

Сопоставимые объекты

№ 1

№ 2

№ 3

№ 4

Цена продажи, тыс.руб.

21500

15200

25000

30000

Чистый операционный доход, тыс.руб.

4515

3344

5250

6270

Требуется:

а) выбрать из перечисленных в пункте 1 данных необходимые для оценки стоимости бизнес-центра;

б) рассчитать на основе приведенных в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);

в) определить рыночную стоимость бизнес-центра, с использованием данных, приведенных для каждого варианта в таблице 7.4 (Приложение 7), где S – арендная площадь здания, А – рыночная ставка арендной платы за 1 м2 в год.
Задание № 6. Анализ альтернатив развития объекта

Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования свободного участка земли в городской черте с учетом того, что зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы или бизнес-центра. Проведенные аналитиком исследования открыли следующую информацию:

Супермаркет: стоимость строительства (долл.) – ; чистый операционный доход (долл.) – ; коэффициент капитализации для здания (%%) - ; коэффициент капитализации для земли (%%) - .

Гостиница: стоимость строительства (долл.) – ; чистый операционный доход (долл.) – ; коэффициент капитализации для здания (%%) - ; коэффициент капитализации для земли (%%) -.

Бизнес-центр: стоимость строительства (долл.) – ; чистый операционный доход (долл.) – ; коэффициент капитализации для здания (%%) - ; коэффициент капитализации для земли (%%) - .

Расчеты представить в виде таблицы. Исходные данные для каждого варианта расчетов приведены в Приложении 7 (таблица 7.5).


Задание № 7. Расчет валового рентного мультипликатора

Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000 долл. Дом был построен за 55000 долл., но прекрасно вписался в среду, где соседние дома стоили от 80000 долл. до 90000 долл. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от до долларов в месяц соответственно, новый дом предполагалось сдать за долл. в месяц. Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за долл. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения.

Используя значения и для своего варианта расчетов, приведенного в Приложении 7 (таблица 7.6), определить:

1) валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому;

2) вероятную первоначальную рыночную стоимость дома;

3) величину потери в стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.


Задание № 8. Ипотечно-инвестиционный анализ

Клиент банка может предоставить обеспечение по ипотечному кредиту в долларов под 10% годовых, погашаемого за 15 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет долларов; ставка дохода на капитал должна составлять 12% годовых. Рассчитать требуемый ежегодный чистый операционный доход, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика. Исходные данные по вариантам представлены в таблице 7.7 (Приложение 7).


Задание № 9. Финансовый левередж

Оценить влияние финансового левереджа на ставку дохода на собственный капитал инвестора, который рассматривает возможность покупки объекта недвижимости стоимостью – у.е. Инвестор рассчитывает взять кредит на N лет на сумму у.е. под Y% годовых с ежемесячными платежами. Ожидается, что чистый операционный доход от этого объекта составит тыс. долларов.

Определить, является ли данный финансовый левередж положительным? Будет ли левередж положительным, если ставка по кредиту измениться до %?

Исходные данные по вариантам приведены в Приложении 7 (таблица 7.8).


5. ТРЕБОВАНИЯ К ОФОРМЛЕНИЮ

КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
5.1. Содержание

Контрольная работа оформляется с использованием персонального компьютера, шрифт Times New Roman – 14, интервал - 1,5. Страницы необходимо пронумеровать и сброшюровать. Первой страницей считается титульный лист, на котором номер не ставится. Для выполнения расчетов и оформления контрольной работы рекомендуется использовать стандартный пакет компьютерных программ «Microsoft Office» (программы «Microsoft Excel», «Microsoft Word» и др.).

Контрольная работа должна иметь: титульный лист, содержание, контрольные задания, список литературы. При необходимости в нее могут быть включены приложения. Титульный лист оформляется в соответствии с Приложением 8. На титульном листе обязательно проставляется дата выполнения контрольной работы и личная подпись студента. Содержание включает перечень всех разделов работы, список литературы и наименование приложений (если они есть), с указанием номеров страниц, с которых начинаются эти элементы.

Заголовки разделов и подразделов печатаются с абзацного отступа, с прописной буквы без точки в конце, не подчеркивая. Если заголовок состоит из двух предложений, их разделяют точкой. Разделы должны иметь порядковые номера в пределах всего документа, обозначенные арабскими цифрами без точки и записанные с абзацного отступа.

При выполнении контрольных заданий следует указывать номер задания, его название и условие, а затем приводить решение.
5.2. Таблицы и формулы

Таблицу, в зависимости от ее размера, помещают под текстом, в котором она упоминается впервые, или на следующей странице. Название таблицы, при его наличии, должно отражать ее содержание, быть точным, кратким. Название следует помещать над таблицей по центру без абзацного отступа, а номер таблицы помещается над названием с выравниванием по правому краю. Например:




Таблица 1
Цены на первичном рынке жилья в 2003 году

При переносе части таблицы на другую страницу название помещают только над первой частью таблицы. Над другими частями таблицы пишут слова «Продолжение таблицы» или «Окончание таблицы» с указанием номера таблицы. При переносе на следующую страницу шапку таблицы нужно повторить. На все таблицы должны быть ссылки; при ссылке писать слово «Таблица» с указанием ее номера. Таблицы, за исключением таблиц приложений, следует нумеровать арабскими цифрами сквозной нумерацией. Заголовки граф и строк таблицы следует писать с прописной буквы, а подзаголовки граф – со строчной буквы, если они составляют одно предложение с заголовком, или с прописной буквы, если они имеют самостоятельное значение. Разделять заголовки и подзаголовки шапки диагональными линиями не допускается. Шапка таблицы должна быть отделена линией от остальной части таблицы.

Уравнения и формулы следует выделять из текста в отдельную строку. Выше и ниже каждой формулы или уравнения должно быть оставлено не менее одной свободной строки. Если уравнение не умещается в одну строку, то оно должно быть перенесено после знака равенства (=) или после знаков плюс (+), минус (-), умножения (х), деления (:), или других математических знаков, причем знак в начале следующей строки повторяют. Формулы должны нумероваться сквозной нумерацией арабскими цифрами, которые записываются на уровне формулы справа в круглых скобках. Ссылки в тексте на порядковые номера формул дают в скобках. Пояснение каждого символа следует давать с новой строки в той последовательности, в которой символы приведены в формуле. Формулы, следующие одна за другой и не разделенные текстом, отделяют запятой.


5.3. Список литературы

В списке литературы указывается только та, которая была использована в процессе выполнения контрольной работы. Список литературы должен быть оформлен в соответствии с действующими правилами библиографического описания (ГОСТ 7.1-84). Источники должны содержать следующие реквизиты: фамилия и инициалы автора, наименование работы, где издана работа, издательство, год издания, страницы.

Литературные источники приводятся в алфавитном порядке, при этом в начале списка располагаются законодательные и нормативные документы и акты. Они группируются в порядке от более значимых к менее значимым, а документы равной значимости - в порядке обратной хронологии. Далее в алфавитном порядке приводятся:

а) книги, пособия и статьи на русском языке,

б) книги, пособия и статьи на иностранных языках.

Каждая библиографическая запись в списке получает порядковый номер и начинается с красной строки. Включенная в список литература нумеруется сплошным порядком от первого до последнего названия.


5.4. Приложения

Дополнительный справочный материал допускается помещать в приложениях. Приложениями могут быть, например, графический материал, таблицы большого формата, расчеты и т.д. Приложения нумеруются арабскими цифрами. После слова «Приложение» следует цифра, обозначающая его последовательность. Каждое приложение следует начинать с новой страницы с указанием вверху страницы слова «Приложение», установив выравнивание по правому краю. Приложение должно иметь заголовок, который записывают симметрично относительно текста с прописной буквы отдельной строкой. Текст каждого приложения при необходимости может быть разделен на разделы, подразделы, пункты, подпункты, которые нумеруются в пределах каждого приложения. Перед номерами ставится номер этого приложения. Приложения должны иметь общую с остальной частью работы сквозную нумерацию страниц.



6. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

  1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1, 2 и 3.

  2. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

  3. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ

  4. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

  5. Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» от 17.06.2004
    № 282-43.

  6. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ

  7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р.

  8. Асаул А.Н. Экономика недвижимости - СПб.: Питер, 2004, 512 с.

  9. Васильева Н.В. Экономика недвижимости: Задачи, игры, тесты/СПбГИЭУ. – СПб.: СПбГИЭУ, 2001, 56 с.

  10. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Кнорус, 2006, 385 с.

  11. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учебное пособие для вузов. – СПб.: Питер, 2001, 334 с.

  12. Европейские стандарты оценки 2000 / Пер. с англ. Микерина Г.И., Павлова Н.В., Артеменкова И.Л. - М.: ОО «РОО», 2003.

  13. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Тесты и задачи по оценочной деятельности. – СПб.: Питер, 2002. – 128с.

  14. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. – СПб.: СПбГИЭУ, 2003, 256 с.

  15. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер, 2000, 272 с.

  16. Максимов С.Н., Смирнова И.В., Бузова И.А. Экономика недвижимости. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007, 170 с.

  17. Международные стандарты оценки МСО 2002 (2003).

  18. Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопедический словарь. - Казань: ГУП "Пик "Идеал-Пресс", 2003, 1087 с.

  19. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2003, 496 с.

  20. Салливан Артур. Экономика города - М.: ИНФРА-М, 2002, 706 с.

  21. Смагин В.Н. Киселева В.А. Экономика недвижимости. - М.: «Эксмо», 2007, 240 с.

  22. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2009.

  23. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002, 224 с.

  24. Соловьев М.М., Гровер Р. Управление недвижимостью. - М.: ВШПП, 2001.

  25. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. – СПб.: МКС, 2007 г, 582 с.

  26. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. Швандара В.А. - М.: юнити-дана, 2002, 303 с.

  27. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под ред. Лимонова Л.Э., Власовой Т.В. – СПб.: мцсэи "Леонтьевский центр", 2002, 254 с.

  28. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости. - М.: ИНФРа-М, 2008, 230 с.

  29. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1997, 480 с.

  30. Экономика недвижимости. Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 1999, 328 с.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Содержание дисциплины

(Извлечение из рабочей программы дисциплины

специальностей 080502(1-8, н))



Введение. Экономика недвижимости как область науки и дисциплина

Предмет и задачи дисциплины «Экономика недвижимости». Экономика недвижимости как область науки, практики и учебная дисциплина. Связь дисциплины с иными курсами. Краткая характеристика разделов программы. Рекомендуемая литература и материалы.



РАЗДЕЛ 1. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ПРАВОВЫХ И ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ


следующая страница >>