Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2012 года - shikardos.ru o_O
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2012 года - shikardos.ru o_O
страница 1 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Похожие работы
|
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2012 - страница №1/1
Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2012 года Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты офисной, торговой, производственно-складской и гостиничной недвижимости. При этом торговая недвижимость включает площади, используемые под размещение различных услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т. д. Характерным для всех сегментов коммерческой недвижимости является деление на качественные площади – в основном специализированные объекты нового строительства и площади в непрофильных объектах – административных и производственных зданиях, встроенные помещения и т. д. Еще одной чертой, характерной для рынка коммерческой недвижимости, является отсутствие единой классификации в каждом сегменте, что приводит к разнице в оценке принадлежности объекта к тому или иному классу и, соответственно, к разнице в оценке емкости сегмента и его качественной структуры. В соответствии с предварительным позиционированием объекта оценки, в настоящем Отчете приводится обзор коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по следующим секторам:
Общая ситуация В сегменте коммерческой недвижимости происходит поступательное развитие: доля незанятых площадей снижается, ставки аренды подрастают параллельно с инфляцией. В этом сходятся аналитики всех компаний. Эксперты различных компаний оценивают суммарное предложение качественных офисных площадей примерно в 2 млн. кв. м. Самые скупые оценки – в компании Knigh Frank St- Petersburg (1,65 млн.), щедрее других в этом отношении специалисты управляющей компании Maris / CBRE (2,2 млн.). Все эксперты сходятся также в том, что за минувший год сократилось количество свободных площадей в офисном сегменте (текущий уровень вакансий в компаниях оценивают в 11-13%). При этом эксперты Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге отмечают, что рынок офисной недвижимости Петербурга в 2011 году остался «рынком арендатора», а показатели чистого поглощения превысили объем ввода, а также снижение доли вакантных площадей за 2011 год с 19,7 % до 13,5. Стабильный спрос на офисные помещения, снижение количества вакантных площадей привели к росту арендных ставок. По оценкам аналитиков Maris офисы класса В подорожали на 3-4%. В действующих офисных центрах класса А арендные ставки существенно не менялись. Текущий уровень заполняемости торговых площадей специалисты оценивают схожим образом – примерно в 96% - что говорит о высокой степени востребованности это вида недвижимости в городе. Не смотря на скромную долю вакантных площадей, быстрого роста ставок в этом сегменте тоже не наблюдается. Торговые места за прошедший год подорожали примерно так же, как и офисы – на 7-10%. В 2011 году на рынке складов почти не прибавилось (увеличение на уровне 1% от имеющегося объема). Из-за этого заполняемость этих площадей существенно возросла, девелоперы срочно запускали замороженные проекты. По данным Praedium Oncor International (источник: http://www.praedium.ru/docs/99/praedium_q1mo-2012.pdf), на конец первого квартала 2012 года значения ставок капитализации в Санкт-Петербурге составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-10 %, для качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости – 11-11,5%. В регионах минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости высокого класса также претерпели незначительную коррекцию в сторону снижения. Таблица 1. Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости в первом квартале 2012 г.
Источник: Praedium Oncor International Развитие сегментов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге происходит неравномерно. Самыми развитыми являются рынки офисной и торговой недвижимости. От них значительно отстает рынок гостиниц и производственно-складских объектов. Территориальное распределение коммерческих площадей Территориальное распределение коммерческих площадей сильно зависит от их функции. Офисные помещения, как в бизнес-центрах, так и встроенные, а также гостиничные объекты преимущественно располагаются в центральных районах Санкт-Петербурга - Адмиралтейском, Петроградском, Центральном. Это обусловлено близостью к деловым центрам и объектам туристического назначения. Крупные торговые комплексы в основном расположены в спальных районах (Приморском, Выборгском, Московском), что определено наличием там больших земельных участков и близостью к основной массе потребителей. Встроенные торговые помещения располагаются преимущественно в центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном). Качественные производственно-складские комплексы тяготеют к основным транспортным коридорам города – Морскому порту Санкт-Петербурга, основному северному коридору (трасса «Скандинавия»), Московскому шоссе (М-10, направление на Москву), Мурманскому шоссе (М-18) и западному коридору (Таллинское шоссе, М-11). По данным ГУИОН, сдаваемые в аренду встроенные помещения производственно-складского назначения преимущественно располагаются в Выборгском, Невском, Красногвардейском, Фрунзенском и Кировском районах. Активность рынка По данным аналитиков Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга (источник: http://www.estimation.ru/ru/analytics/2012/01/12-2/), на рынке наблюдается некоторое перераспределение сил в инвестиционном сегменте и девелопменте – происходит «смена составов», обусловленная предыдущим кризисом. Со второго полугодия 2011 года наблюдается заметное и достаточно резкое увеличение активности покупателей на рынке за счет физических и юридических лиц, заинтересованных в приобретении сравнительно крупных объектов коммерческой недвижимости (прежде всего, зданий) различного назначения – торгового, офисного, досугово-развлекательного. Такая тенденция во многом обусловлена тем, что Россия и, в частности, Санкт-Петербург в 2011 году окончательно преодолел кризис и вышел на рынок недвижимости на стабильные показатели роста. С другой стороны, мировую экономику и финансовые рынки продолжает лихорадить в связи с известными событиями в США и Европе. Это порождает у инвесторов определенную неуверенность в завтрашнем дне и достаточно серьезные инфляционные ожидания. В данной ситуации у клиентов появилась мотивация приобретать действующие объекты, которые уже построены и заполнены арендаторами. Такая недвижимость служит инструментом вложения средств и страхования себя от обесценивая денег. Ведь по опыту 2008-2009 годов хорошие качественные объекты, заполненные арендаторами, хоть и показывали некоторое снижение текущих показателей по заполняемости и доходности, но продолжали генерировать денежный поток. Помимо инвесторов, достаточно заметно активизировались конечные покупатели. Это можно связать как со стабилизацией экономики, так и с процессом перевода в Санкт-Петербург офисов ряда крупных компаний, прежде всего, сырьевого сектора. Очень часто в стратегию таких компаний входит не аренда, а владение недвижимостью. Они нацелены на приобретение современных высококлассных зданий в лучших местах города и готовы заплатить за них соответствующую цену. В 2011 году рынок недвижимости пополнился предложениями. Следствием кризисных явлений стало то, что ряд собственников, по тем или иным обстоятельствам, выставляли свои объекты на продажу. Кроме этого, именно в 2011 году стали продаваться залоговые объекты банков. Банковские структуры подошли к той критической черте, когда необходимо было принимать решение относительно таких активов. И часто оно было в пользу продажи, хотя иногда с существенным дисконтом. Необходимо отметить, что в этой залоговой массе качественные объекты с хорошей локацией и уровнем строительства встречаются редко. Сейчас у покупателей, внимательно отслеживающих текущую ситуацию, есть возможность вступать в переговоры с банками и выкупать данные залоговые активы. В целом, та активность, которая началась летом 2011 года, уже привела к некоторым знаковым для рынка сделкам. Например: приобретение Jensen Group универмага «Пассаж» в качестве залогового актива, продажа кинотеатра «Колизей», ведение переговоров о продаже торгового центра «Галерея» и еще ряд совершившихся либо открытых сделок с известными в городе зданиями. Данная тенденция осенне-зимнего периода будет продолжаться. В настоящий момент наблюдается некоторое перераспределение сил в инвестиционном сегменте и девелопменте. Одни компании усиливают свое влияние, другие – сдают позиции либо уходят с рынка, а также появляются новые игроки. Если в будущем не будет какие-то глобальные финансовые потрясения, то по итогам 2012 года будем наблюдать достаточно уверенный рост рынка – как арендного, так и рынка инвест-сделок. Таблица 2. Крупнейшие сделки с объектами коммерческой недвижимости 2011 года
Источник: Knight Frank St Petersburg Таблица 3. Доходность инвестиций в различные сегменты коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
Источники: СМИ, обзоры консалтинговых компаний Основные выводы из анализа рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга Анализируя мнения различных экспертов, сопоставляя текущую ситуацию с процессами выхода из кризиса 1998-1999 годов, можно принять следующий прогноз динамики цен недвижимости на последующие годы: рынок вышел из рецессии, стабилен, на определенных сегментах перешел к повышательному тренду. Исходя из анализа состояния рынка недвижимости на текущий момент, мнений различных экспертов и планов экономического развития, заложенных в официальных документах, можно предположить, что средний ежегодный темп роста рынка на период 2012-2015 не превысит 5%. Офисные объекты Эксперты различных компаний оценивают суммарное предложение качественных офисных площадей примерно в 2 млн. кв. м. В первом квартале 2012 года средний уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А остался на уровне прошлого года - 17%, а в зданиях класса В продолжалось снижение вакантных площадей и достигло 11%. При этом отмечают, что рынок офисной недвижимости остается «рынком арендатора». По оценкам экспертов, показатели чистого поглощения превысили объем ввода, а также снижение доли вакантных площадей за 2011 год с 19,7 % до 13,5. Наиболее успешно реализуются проекты с участием крупных банков или администрации города. Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3-5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций. Стабильный спрос на офисные помещения, снижение количества вакантных площадей привели к росту арендных ставок. По оценкам аналитиков офисы класса В подорожали на 3-4%. В действующих офисных центрах класса А арендные ставки существенно не менялись. Таким образом, по итогам 1 квартала 2012 года средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1 400-1 700 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В - 900-1 200 рублей. Максимальные арендные ставки на офисные помещения в Санкт-Петербурге - на Невском пр. - 2 000 руб./кв. м (класс А) и 1 520 руб./кв. м (класс В). Минимальные - в удаленных от центра районах города - 1 100 р./кв. м (класс А) и 950 р./кв. м (класс B). Ввод новых объектов за I квартал 2012 года минимален. В течение первых трех месяцев 2012 года введено в эксплуатацию 36 тыс. кв. м в четырех офисных центрах, лишь один из которых относится к классу А («Сенатор» на Васильевском острове). Более 90% введенных в первом квартале площадей представляют собой вторые очереди уже действующих проектов. Рост ставок аренды в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга до конца 2012 г. возможен до 5- 7%. Ставки доходности для офисов находятся на уровне – 9 %. Коэффициент капитализации колеблется в диапазоне 11-12%. Производственно-складские объекты В I квартале 2012 г. впервые с 2010 г. на рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга вышли новые спекулятивные объекты, однако в ближайшие год полтора рынок не пополнится новым спекулятивным предложением. В I квартале 2012 г. были введены в эксплуатацию три крупных складских объекта общей площадью почти 118 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей незначительно увеличилась за счет ввода новых объектов. Ставки аренды продолжили рост только в классе A. В I квартале 2012 г. ставки аренды в классе А выросли на 4% и составили 3510-3600 руб./кв. м./год (triple net), в классе В – сохранились на прежнем уровне (3150- 3300 руб./кв. м/год). Стоимость помещений класса С и D существенно не менялась. По данным Praedium Oncor International, Maris, Jones Lang LaSalle на конец первого квартала 2012 года значения ставок капитализации в Санкт-Петербурге составляют: для офисных объектов – 9,5-12 %, для качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости – 11-13,5%. Доходность инвестиций в готовый бизнес для офисных объектов составляет 9%, для индустриальных 10-15%. Земельные участки Стоимость земельных участков находится в огромном диапазоне в зависимости от локации участка, инженерной подготовки, использованию участка. Инженерно неподготовленные производственные участки в периферийных районах могут стоить от 1 500 руб./кв. м, в то время как стоимость участка для жилой застройки в центральных районах вполне может составлять 120 000 - 150 000 руб./кв. м. Средняя стоимость участков для жилой застройки в периферийных районах города составляет 27 000 – 35 000 руб./кв. м, в центральных районах – от 45 000 рублей/кв. м. Стоимость участков для общественно-деловой застройки колеблется в очень широком диапазоне. Для МФК и бизнес-центров средние показатели для периферийных районов: 2 000 – 13 000 руб./кв. м, в центральных районах – от 30 000 рублей/кв. м. Для производственных объектов стоимость земельных участков колеблется в диапазоне 3 000 – 7 000 руб./кв. м.  |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||