Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков - shikardos.ru o_O
Главная
Поиск по ключевым словам:
страница 1
Похожие работы
Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков - страница №1/1




Некоммерческое партнерство

«Саморегулируемая организация оценщиков

«ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ»

109028, г. Москва, Б.Трехсвятительский пер., д. 2/1, стр. 2

8 (800) 200-29-50, (495) 626-29-50, (916) 683-68-14; www.srosovet.ru, mail@srosovet.ru

07.02.2013 г.
ИТОГИ

общероссийского конкурса «ОТКРЫТЫЕ ОТЧЕТЫ» 2012 года


Номинация

Место

ФИО

Жилая недвижимость

I

Петруня Людмила Николаевна

II

Потоцкая Екатерина Евгеньевна

III

Бачалдина Татьяна Васильевна

Коммерческая недвижимость

I

Артемьева Светлана Сергеевна

II – III

Терещенко Рафаэль Николаевич,

Ромашкин Алексей Артурович



Машины и оборудование

I

Шабля Егор Ярославович

II

Горев Сергей Владимирович

III

Потоцкая Екатерина Евгеньевна

Пакеты акций и доли участия

I

Иванова Наталья Павловна

Свободная номинация

I

Мищенко Сергей Александрович

II

Шведов Максим Викторович

Победители (I-III места) получают призы – бесплатное посещению любого образовательного мероприятия НП «СРОО «Экспертный совет» продолжительностью до 2-х дней включительно.

Квалификационные звание присвоены:



  • Артемьевой Светлане Сергеевне – сертифицированный оценщик недвижимости;

  • Шабле Егору Ярославовичу – сертифицированный оценщик машин и оборудования;

  • Ивановой Наталье Павловне – сертифицированный оценщик акций и долей участия.



Поздравляем победителей и всех участников!

Учитывая широкое обсуждение представленных на конкурс отчетов, в приложении приведены основные результаты экспертизы некоторых отчетов, занявших I-III места по следующим номинациям: «жилая недвижимость», «коммерческая недвижимость», «машины и оборудование».
Приложение

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ОТЧЕТОВ

(на втором этапе Конкурса)

Оценка конкурсных отчетов выполнялась при следующих существенных условиях:



  • предполагается, что представленная в отчете рыночная информация является достоверной;

  • отчеты об оценке проверялись только на соответствие требованиям федерального законодательства – на соответствие требованиям стандартов и правил оценочной деятельности СРОО не проверялись (сделано для того, чтобы все участники были в одинаковых условиях).

Используемая терминология:



  • существенное нарушение – нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, устранение которого повлияет (способно повлиять) на итоговую величину стоимости объекта оценки. Оборот «способно повлиять» использован, поскольку в ряде случаев в ходе экспертизы невозможно однозначно определить, как именно изменится стоимость после исправления нарушения. Например, не указан важный ценообразующий параметр объекта оценки, однако при исправлении данного нарушения стоимость объекта в исправленной версии отчета может не измениться, поскольку величина данного параметра у объекта оценки такая же, как и объектов-аналогов – внесение корректировок не требуется;

  • нарушения формальных требований – нарушение требований, устранение которых никак не отразится на величине стоимости объекта оценки, но которые прямо указаны в законодательстве Российской Федерации об оценочной деятельности (например, необходимо указывать ОГРН Заказчика оценки-юридического лица и дату его присвоения);

  • прочие нарушения – нарушения не относящиеся к существенным и нарушениям формальных требованиям. В рамках Конкурса к таким нарушениям отнесены, в том числе, и нарушения, допущенные в подходах к оценке, результаты которых не учитывались в итоговом согласовании.

Для некоторых отчетов даются рекомендации по доработке, а также отмечаются положительные моменты.

Внутри каждой группы замечания описаны в хронологическом порядке (в порядке, как они встречаются по тексту Отчета).



1. ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

1.1. ОТЧЕТ №129 – оценщик Петруня Людмила Николаевна

Прочие нарушения:

  1. На стр. 17 указано, что «Оценщик учитывает НДС в рыночной стоимости объектов оценки в соответствии с главой 21 Налогового кодекса РФ». Данная фраза вводит в заблуждение пользователя Отчета, поскольку объектом оценки является квартира – нарушение требований п. 4 ФСО №3 и ст. 11 №135-ФЗ в части введения в заблуждение.

  2. На стр. 53 корректировка на материал стен объектов-аналогов определена как отношение расценок на строительство объектов, при этом данная корректировка применена к стоимости единого объекта недвижимости, что ошибочно, поскольку при такой схеме расчета не учитывается вклад земельного участка в стоимость объектов-аналогов. Нарушены требования п. 4 ФСО №3 и ст. 11 №135-ФЗ в части введения в заблуждение.

  3. В затратном подходе к оценке «затраты на замещение» определены как произведение средней рыночной стоимости квартир по региону на площадь объекта оценки (стр. 57, средняя рыночная стоимость уже включает стоимость прав на земельный участок). Данная модель расчета не позволяет учесть индивидуальные особенности объекта оценки, прежде всего, его месторасположение внутри региона (объект оценки расположен в региональном центре, где цены выше, чем в среднем по региону) – нарушение требований п. 4 ФСО №3 и ст. 11 №135-ФЗ в части введения в заблуждение.

  4. На стр. 59 Оценщик производит начисление накопленного износа на «затраты на замещение», которые, в том числе, включают стоимость прав на земельный участок (см. п.3), что ошибочно. Нарушение требований п. 4 ФСО №3 и ст. 11 №135-ФЗ в части введения в заблуждение.

Нарушения формальных требований:

  1. В Отчете не приведено обоснование использования стандартов оценочной деятельности – нарушение требований ст. 11 №135-ФЗ.

Рекомендации:

  1. Привести краткое словестное описание технического состояния объекта оценки (в дополнение в фотографиям в приложении).

  2. Вероятно, отчет выполнен с учетом специфических требований потенциального пользователя отчета (например, фонда АИЖК). Если это так, то в отчете целесообразно привести ссылку на соответствующие требования.

  3. Использование максимального числа подходов к оценке не должно являться самоцелью. При оценке квартир отказ от применения затратного похода является стандартной практикой.

Положительные моменты

  1. Подробное описание перепланировки объекта оценки, а также анализ возможности ее согласования.

1.2. ОТЧЕТ О/12-08-43К – оценщик Потоцкая Екатерина Евгеньевна

Существенные нарушения:

  1. В Отчете выявлено противоречие (нарушение требований п. 4 ФСО №3 и ст. 11 №135-ФЗ в части введения в заблуждение):

  • на стр. 29 указано, что аналоги расположены как в панельных, так и кирпичных домах;

  • на стр. 30 отмечено «Поправка на материал стен учитывает наличие разницы в цене на объекты, отличные по характеру конструктивных элементов, например по материалу стен. Поправочный коэффициент принимается равным 1, так как объект оценки и объекты-аналоги имеют сходные конструктивные элементы», в расчетной табл. на стр. 32 корректировка также не внесена.

  1. Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитана как рыночная стоимость, скорректированная на сокращенный срок экспозиции, за минусом «сбора судебных приставов», «вознаграждение компании-риэлтора» и «накладные расходы» (стр. 36). По определению, ликвидационная стоимость отличается от рыночной только сокращенным сроком экспозиции (п. 9 ФСО №2), таким образом, учет дополнительных расходов является ошибочным – нарушение требований п. 4 ФСО №3 и ст. 11 №135-ФЗ в части введения в заблуждение).

Прочие нарушения:

  1. Анализ рынка не соответствует требованиям п.п. «ж» п. 8 ФСО №3 – «В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов».

Рекомендации:

  1. Структуру отчета привести в соответствие с требованиями ФСО (в том числе, в части наименования разделов).

  2. В явном виде указать на наличие/отсутствие (необложение) НДС в итоговой стоимости объекта оценки со ссылкой на НК РФ.

Примечание: отчет представлен на конкурс без приложений, это не учитывалось при оценке отчета.
1.3. ОТЧЕТ 12-00-Д – оценщик Бачалдина Татьяна Васильевна

Существенные нарушения:

  1. В затратном подходе к оценке Оценщик ошибочно не приводит обоснования того, что величина прибыли предпринимателя принята равной величине ставке рефинансирования (стр. 36) – нарушение требований п. 4 ФСО №3 в части принципа обоснованности. Ставка рефинансирования характеризует отношения ЦБ РФ с другими банками и может не соответствовать величине прибыли предпринимателя при строительстве жилого дома, кроме того, не учитывает индивидуальные особенности объекта строительства (например, масштаб/сроки строительства).

  2. По определению (см. ст. 3 №135-ФЗ) при определении рыночной стоимости моделируется поведение типичного рыночного субъекта. При определении величины затрат на замещение улучшений в составе объекта оценки Оценщик ошибочно не учитывает НДС (стр. 36), поскольку типичный рыночный субъект в ходе строительства подобного объекта будет являться плательщиком НДС – нарушение требований п. 4 ФСО №3 и ст. 11 №135-ФЗ в части введения в заблуждение.

  3. Величина корректировки на наличие газоснабжения обоснована ссылкой на «исследование «Дом на земле» – подобная ссылка не позволяет проверить достоверность используемой в расчетах величины корректировки (нет ссылки на сайт, копии страницы печатного издания, не указан номер телефона – нарушение требований п.10 ФСО №).

Прочие нарушения:

  1. В таблице на стр. 44 указано, что цена предложения объектов-аналогов приведена «без НДС». Согласно главе 21 НК РФ подобные объекты НДС не облагаются – верная формулировка является «НДС не облагается». Нарушены требования п. 4 ФСО №3 и ст. 11 №135-ФЗ в части введения в заблуждение.

Рекомендации:

  1. В явном виде указать на наличие/отсутствие НДС в итоговой стоимости объекта оценки со ссылкой на НК РФ.

  2. Скорректированные цены предложений земельных участков-аналогов отличаются более, чем в 2 раза (стр. 39). Рекомендуется анализировать причины данного расхождения и обосновывать возможность использования в дальнейших расчетах среднего значения.

Положительные моменты

  1. Проверка информации на соответствие требованиям достаточности, достоверности и существенности (стр. 11-12).

2. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ

2.1. ОТЧЕТ №Д-310312 – оценщик Горев Сергей Владимирович

Существенные нарушения:

  1. В затратном подходе стоимость объектов оценки как новых определена по коммерческому предложению единственной компании (стр. 26), при этом в Отчете отсутствует анализ достаточности и достоверности указанной информации (соответствует ли ценовая информация данной компании рыночной ситуации на дату оценки) – нарушение требований п. 19 ФСО №1.

  2. В отчете выявлено противоречие: на стр. 36 величина скидки на торг обоснована в размере 10% без какой-либо дифференциации по объектам оценки, при этом в расчетах использована различная величина скидки для разных объектов оценки (15% на стр. 37-38 и 10% на стр. 39). Нарушение требований п. 4 ФСО №3 и ст. 11 №135-ФЗ в части введения в заблуждение.

Рекомендации:

  1. Для повышения удобства использования отчета об оценке его пользователями на титульной странице указать дополнительную информацию: например, дата составления отчета, заказчик отчета, дата оценки.

2.2. ОТЧЕТ №О/11-12-21 – оценщик Потоцкая Екатерина Евгеньевна

Существенные нарушения:

  1. В Отчете не приведено обоснование величины физического износа объектов оценки (стр. 37-39 и 45) – нарушение требований п. 4 ФСО №3 в части принципа обоснованности (Оценщик приводит укрупненное описание технического состояния объектов оценки, шкалу экспертных оценок, но не обосновывает, почему, например, величина физического износа объекта оценки №4 составляет именно 34%, а не 20 или 40%, стр. 45).

  2. В отчете выявлено противоречие: величина физического износа объектов оценки в сравнительном подходе (15%, 15%, 30% и 30% для объектов оценки №1-4 соответственно, стр. 37-39) не совпадает с величиной их физического износа в затратном подходе (20%, 20%, 34%, 34%, стр. 45).

Прочие нарушения:

  1. Анализ рынка не соответствует требованиям п.п. «ж» п. 8 ФСО №3 – «В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов».

Рекомендации:

  1. Расчетные таблицы сравнительного подхода на стр. 37-39 приведены в трудно воспринимаемой форме. Их следует оптимизировать для лучшего понимания пользователем отчета (например, ввести сокращения в «шапке», таблицу из горизонтальной сделать вертикальной).

  2. Рекомендуется привести примеры расчета поправочных коэффициентов сравнительного подхода (например, по одной позиции). Без этого сложно разобраться.


3. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

3.1. ОТЧЕТ №44-02/12 – оценщик Артемьева Светлана Сергеевна

Рекомендации:

  1. Анализ рынка следует приводить в более структурированном виде, в том числе, акцентировать внимание на ценообразующих факторах и их диапазонах.

  2. Величина потенциального валового дохода в отчете определена двумя методами: по полезной и по общей площади объекта оценки. В дальнейших расчетах использовано минимальное значение, «исходя из целей оценки» (кредитование, стр. 60). Формально, использование минимального значения в расчетах можно трактовать как нарушение принципа НЭИ. Более корректно использовать или среднее значение (разница между результатами составляет < 2%) или максимальное.

Положительные моменты

  1. Наглядный анализ ликвидности (прогнозного срока экспозиции) объекта оценки
    – стр. 19.

  2. Анализ величины потенциального валового дохода через общую и полезную площадь
    (с учетом п. 2).

  3. Проверка результатов расчетов на соответствие рынку (стр. 72).


3.2. ОТЧЕТ №04/01-2012-НЗ – оценщик Ромашкин Алексей Артурович

Существенные нарушения:

  1. В качестве обоснования величины потерь от неуплаты в размере 16,7% Оценщик на стр. 31 отмечает: «при аренде коммерческой недвижимости практикуется включение в договор аренды условия расторжения договора аренды в случае задержки уплаты арендной платы в течение 3 месяцев. Таким образом, за вычетом периода оплаченного страховым депозитом, реальные потери могут составить … 2 месяца, т.е. величина потерь от неуплаты составит 2/12». Подобное обоснование не может быть признано корректным, а величина потерь от недозагрузки обоснованной по следующей причине (нарушение требований п. 4 ФСО №3 в части принципа обоснованности). Величина рыночной стоимости объекта оценки в Отчете определена методом капитализации, использованная Оценщиком модель расчета без какого-либо обоснования предполагает, что арендатор с вероятностью 100% каждый год будет задерживать уплату арендной платы, вследствие чего договор аренды будет каждый год расторгаться.

Прочие нарушения:

  1. В сравнительном подходе площади объекта оценки и одного из объектов-аналогов существенно различаются – в 8 раз (стр. 25). На стр. 21-22 Оценщик отказывается от внесения корректировки на масштаб, обосновывая это тем, что «… анализ предложений на рынке показал … разница в ценах между участками площадью до 3 тыс.кв.м и более 2 га выровнялась, и разница в площадях не оказывает существенного влияния на удельную стоимость», при этом сам анализ в Отчете не представлен. Это не позволяет подтвердить достоверность сделанных Оценщиком выводов – нарушение требований п. 4 ФСО №3 в части принципа обоснованности.

Нарушение формальных требований:

  1. В Отчете не указано место нахождение оценщика-физического лица – нарушение требований ст. 11 №135-ФЗ.

Рекомендации:

  1. В явном виде указать на наличие/отсутствие НДС в итоговой стоимости объекта оценки со ссылкой на НК РФ.

  2. Участки-аналоги в доходном подходе к оценке имеют отличия в значениях некоторых ценообразующих параметров (например, наличие/отсутствие ж/д путей, может являться важным ценообразующим параметром для участков промышленного назначения, стр. 28). Рекомендуется более подробно анализировать и обосновывать в Отчете влияние/невлияние различий на стоимость участков. В текущей редакции отчета Оценщик пренебрёг влиянием наличия ж/д путей без какого-либо обоснования.

  3. Использование максимально возможного числа подходов к оценке не должно быть самоцелью. Исходные данные и использованная модель расчета показывают, что достоверность результатов расчета по доходному подходу ниже, чем у результатов сравнительного подхода. В Применительно к оцениваемому земельному участку видится оправданным отказ от применения доходного подхода или неучет его результатов при согласовании.

3.3. ОТЧЕТ №ХХХ-01/12-Т – оценщик Терещенко Рафаэль Николаевич

Прочие нарушения:

  1. Анализ рынка не соответствует требованиям п.п. «ж» п. 8 ФСО №3 – «В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов».

Нарушение формальных требований:

  1. В Отчете не указано место нахождение оценщика-физического лица – нарушение требований ст. 11 №135-ФЗ.

  2. В Отчете не указано, какие стандарты и правила оценочной деятельности СРОО применялись при его составлении.

Рекомендации:

  1. Более внимательно вычитывать отчет – много опечаток.

Положительные моменты

  1. Обоснование величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции (стр. 54).